NOTA INFORMATIVA LA REFORMA EN MATERIA DE VIVIENDA CON ORIENTACIÓN SOCIAL
Contexto de la Reforma
El día 13 de febrero del presente, el Senado de la República aprobó un dictamen que modifica la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y la Ley Federal del Trabajo, con el propósito de fortalecer el acceso a la vivienda con un enfoque social. La reforma introduce cambios sustanciales en la gobernanza del INFONAVIT, el esquema de financiamiento de la vivienda y la supervisión de los recursos destinados a este sector.
Desde Ramos Castillo S.C., consideramos fundamental analizar los efectos y riesgos de esta reforma tanto para trabajadores, empleadores, desarrolladores de vivienda y actores del sector financiero.
PRINCIPALES EFECTOS DE LA REFORMA
- Cambios en la Gobernanza del INFONAVIT
- Se refuerza la transparencia y la supervisión con la participación de la Secretaría de Hacienda y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), con el propósito de garantizar un uso adecuado de los recursos.
- Se otorga mayor supervisión a la Auditoría Superior de la Federación (ASF), que podrá fiscalizar la actividad del INFONAVIT, aunque sin afectar los créditos de los trabajadores.
- Se elimina la remuneración de los órganos colegiados, lo que podría reducir el profesionalismo en la toma de decisiones.
Posibles riesgos
- Mayor burocracia en la toma de decisiones: La inclusión de más organismos de supervisión puede hacer más lento el proceso de otorgamiento de créditos y proyectos de construcción.
- Intervención política: Dado que la reforma otorga mayor poder a la Secretaría de Hacienda, existe el riesgo de una mayor injerencia gubernamental en la administración de los recursos del INFONAVIT.
- Reconfiguración del Esquema de Financiamiento de Vivienda.
- Se crea una empresa filial del INFONAVIT encargada de la construcción de vivienda, lo que significa que el Instituto ya no solo otorgará créditos, sino que participará directamente en la producción de viviendas.
- Se establece un nuevo fondo de inversión que deberá ser aprobado y supervisado por la Secretaría de Hacienda.
- Se eliminan proyectos de crédito anteriores a 2023 y se obliga al INFONAVIT a restituir recursos a trabajadores afectados.
Posibles riesgos.
- Competencia desleal con el sector privado: Al crear su propia empresa constructora, el INFONAVIT podría desplazar a desarrolladores privados en lugar de fomentar un ecosistema de inversión.
- Manejo discrecional de recursos: Si bien se establecen controles, existe el riesgo de que el INFONAVIT utilice su nuevo fondo de inversión con criterios políticos en lugar de técnicos.
- Mayor carga financiera para el INFONAVIT: La obligación de reembolsar recursos de proyectos cancelados puede afectar su estabilidad financiera y limitar el otorgamiento de nuevos créditos.
- Impacto en el Acceso a la Vivienda para Trabajadores
- Se establecen reglas más flexibles para la asignación de créditos, priorizando el acceso social por encima de criterios bancarios tradicionales.
- Se busca impulsar la autoconstrucción y el arrendamiento social, ampliando las opciones para los trabajadores.
- Se garantiza que los proyectos de vivienda incluyan criterios de desarrollo económico local y generación de empleo.
Posibles riesgos
- Deterioro de la sustentabilidad financiera: Al relajar los criterios de crédito, el INFONAVIT podría enfrentar problemas de recuperación de cartera y, a largo plazo, dificultades para sostener su operación.
- Incertidumbre en el financiamiento de vivienda: Si la reforma no logra atraer nuevos inversionistas privados, el acceso a financiamiento para vivienda podría reducirse en lugar de ampliarse.
RIESGOS ESTRUCTURALES Y DE LARGO PLAZO.
- Riesgo de Centralización del INFONAVIT.
El hecho de que el INFONAVIT asuma funciones de construcción de vivienda y que su estructura de gobierno esté más controlada por el Ejecutivo Federal genera un riesgo de centralización, lo que puede derivar en decisiones menos eficientes y más costosas.
Posible consecuencia:
- Se limita la capacidad del sector privado para participar en el desarrollo de vivienda.
- Se reduce la competencia en el sector, lo que podría afectar la calidad y disponibilidad de viviendas.
- Riesgo de politización del crédito
Al establecer reglas de crédito con un enfoque de orientación social y menor rigurosidad en la evaluación del riesgo, se abre la puerta a que el INFONAVIT opere bajo presiones políticas en lugar de criterios técnicos.
Posible consecuencia:
- Desbalance financiero a mediano plazo, con un aumento de cartera vencida.
- Poca certeza para los trabajadores, quienes podrían recibir créditos sin garantías claras de sostenibilidad a largo plazo.
- Impacto en la Inversión Privada en Vivienda
Si el INFONAVIT se convierte en un actor predominante en la construcción de vivienda, los desarrolladores privados podrían perder incentivos para invertir en el sector, afectando la disponibilidad de nuevas unidades habitacionales.
Posible consecuencia:
- Menor inversión en vivienda asequible, lo que podría reducir la oferta en el futuro.
- Dependencia del Estado en el financiamiento y construcción de vivienda, eliminando la participación del sector privado.
RECOMENDACIONES PARA EMPRESAS Y TRABAJADORES
Para Empresas del Sector Vivienda.
- Reevaluar estrategias de inversión: Dado el nuevo papel del INFONAVIT, las empresas deben analizar cómo esta reforma afecta su participación en el sector.
- Fortalecer cumplimiento normativo: La reforma introduce nuevos mecanismos de supervisión, lo que requiere que los desarrolladores ajusten sus procesos a las nuevas regulaciones.
- Explorar nuevos modelos de negocio: Con la expansión del arrendamiento social y la autoconstrucción, pueden surgir oportunidades para empresas especializadas en estos segmentos.
Para Empleadores.
- Analizar los efectos en la relación laboral: La reforma impacta directamente en el esquema de vivienda de los trabajadores, lo que puede generar nuevas obligaciones para los empleadores.
- Monitorear cambios en las aportaciones al INFONAVIT: Es fundamental asegurarse de que los cambios en la administración del fondo no deriven en aumentos en las cargas patronales.
Para los Trabajadores.
- Evaluar nuevas opciones de crédito: Si bien la reforma amplía el acceso, es importante analizar las condiciones y sostenibilidad de los nuevos esquemas de financiamiento.
- Monitorear la implementación de la reforma: La efectividad de los cambios dependerá de su correcta ejecución, por lo que los trabajadores deben estar informados sobre cómo afecta sus derechos.
CONCLUSIÓN
La reforma en materia de vivienda con orientación social introduce cambios sustanciales en el INFONAVIT y el financiamiento de vivienda en México. Si bien, busca fortalecer el acceso a la vivienda, presenta riesgos importantes en términos de sostenibilidad financiera, intervención del Estado en el sector y potencial impacto negativo en la inversión privada.
Desde Ramos Castillo S.C., recomendamos a nuestros clientes seguir de cerca la implementación de esta reforma y tomar medidas estratégicas para adaptarse a los cambios en el sector.
Atentamente,
Ramos Castillo S.C.
